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扎赉诺尔区廉租住房租售并举实施细则
撰稿人:   来源:   发布时间:2015/2/2 10:21:57

 

扎赉诺尔区廉租住房租售并举实施细则

 

第一章           

 

    扎区廉租房的建设,是为切实解决廉租住房保障家庭住房困难问题。但目前面临的问题是廉租住房建设资金不足,这样就会制约廉租住房的建设。为缓解这一状况,根据《内蒙古自治区廉租住房保障办法》、《内蒙古自治区人民政府关于进一步做好城镇廉租住房保障工作的通知》内政发电(2008)第4、《呼伦贝尔市廉租住房实行租售并举的指导意见(试行)》呼政字(2009)第44、《满洲里市城镇廉租住房实物配租分配方案》满政办字(2009)第1及相关文件精神,结合我区区情、廉租住房保障户及廉租住房房源等实际情况,制定本实施细则。

一、指导思想

以贯彻落实科学发展观,积极构建和谐社会,坚持“以人为本、利民惠民”为原则,按照“政府引导,科学规划,配套建设,妥善安置,租售并举”的要求,根据扎赉诺尔区实际,采取租售并举的方式,逐步来改善居民居住条件。

二、工作目标及保障方式

我区的工作目标:优先保障人均住房面积不足13平方米、家庭总建筑面积在50平方米以下的低收入(低保)家庭住房问题。我区廉租住房保障方式:实行货币补贴和实物配售、配租相结合的方式,以货币补贴为主,实物配售、配租为辅。

三、组织机构及职责

为切实开展我区廉租住房租售并举管理工作,成立了以政府主管副区长为组长,各相关单位领导为成员的“扎区廉租住房租售并举工作领导小组”。相关组成单位有建设局、人事劳动和社会保障局、民政局、纪检委、审计局、财政局、发展改革局、国土局、税务局、工商局、残联、工会、公证处和各办事处。领导小组下设办公室,办公室设在区建设局。领导小组建立联席会议制度,定期、不定期召开会议,确立相关政策,协调解决工作中出现的问题。

区廉租房办公室具体负责廉租住房工作的组织协调、审核和日常管理工作,并解决工程实施过程中的重大问题,负责制定并组织实施本区廉租住房租售并举的分配方案和相关政策。同时作为廉租住房的行政管理机构,负责建立廉租住房管理台帐、电子档案(实名制和照片相对应的数据)、租赁收费卡等管理制度,签订《廉租住房租赁合同》或《廉租住房销售合同》。各街道办事处成立相应组织机构,明确任务,落实责任。各有关部门要各司其职,加强沟通,以配合廉租房的建设和管理工作。

 

第二章  申请、审批及退出

四、申请廉租住房配售和配租的家庭必须同时具备以下条件

(一)具有扎区非农业常住户口5年以上,并在扎区居住生活的。(家庭为单人的,应当符合晚婚年龄;离异的应当满3年)

(二)家庭人均收入符合扎区城市低收入(低保)家庭认定标准,并且有相关部门出具的低收入证明。低保家庭要连续享受最低保障一年以上。(根据每年公示一次的扎区城市低收入家庭认定标准和房源实际情况,从最低收入家庭到低收入家庭依次进行实物配租保障)

(三)无住房及租、借住私房的家庭(不含有赡养关系的借住、租住关系)或家庭人均住房建筑面积在13平方米以下(含13平方米)、家庭总建筑面积在50平方米以下的家庭,且申请人和家庭成员5年内未出售或转让过房产。

五、廉租住房实物配租实行申请、审批、轮候及退出制度

(一)申请廉租住房实物配售或配租的低收入(低保)家庭,应当由户主按照规定程序向办事处提出书面申请。在街道办事处进行初审并公示(廉租办抽查公示情况),民政部门及区廉租住房管理办公室复审后,报送市廉租住房管理办公室。

(二)市廉租住房管理办公室收到申请后,在15个工作日内完成审核并备案。经审核符合条件的,进行二次公示,公示合格后方可办理配售或配租手续。

(三)经登记公示无异议或者异议不成立的,对于申请实物配售或配租的家庭,实行轮候制度,由区廉租住房管理办公室按规定条件排队轮候。其中轮候顺序如下:

1、配售方面  优先解决最低收入(低保)老〔年龄在60周岁以上(含60周岁)〕、病(县市级医院认证)、残(残联认证)家庭的住房困难;其次按年龄大小顺序解决其他最低收入(低保)家庭的住房困难。

2、配租方面  优先解决最低收入(低保)老〔年龄在60周岁以上(含60周岁)〕、病(县市级医院认证)、残(残联认证)家庭的住房困难;其次按年龄大小顺序解决中老年〔年龄在59-45周岁(含45周岁)〕最低收入(低保)家庭的住房困难;最后解决其他最低收入(低保)家庭的住房困难。根据轮候顺序,填发《廉租住房配售认购书》或《办理廉租住房实物配租通知书》,对申请人配售或配租廉租住房。

(四)实物配售或配租轮候期间正常享受租赁补贴待遇,享受租赁补贴的保障对象应自行寻找符合租赁条件的房源,保障对象与房屋出租人签订廉租住房行政主管部门统一印制的《住房租赁合同》,并办理备案手续,由廉租住房行政主管部门按季将廉租住房补贴资金通过指定银行存入房屋出租人的银行账户内。

(五)实物配售或配租轮候期间,申请家庭收入、人口、住房等情况发生变化,申请人、各办事处应当及时告知区廉租房办公室,由区廉租房办公室上报市廉租住房管理办公室,经审核后,市廉租住房管理办公室对变更情况进行变更登记。不再符合廉租住房保障条件的,由市廉租住房管理办公室责令退出廉租住房保障。

(六)经市、区廉租住房管理办公室确定可配售或配租廉租住房的家庭,应当与区廉租住房管理办公室签订《廉租住房配售合同》或《廉租住房租赁合同》,明确责任、权利和义务,同时办理租赁住房补贴停发手续。

(七) 确定实物配售、配租的低收入(低保)家庭不接受本实施细则的,原则上不再享受实物配售、配租。

   对享受廉租住房实物配租的家庭每年进行两次复核,租住者应无条件接受廉租办定期、不定期检查。有下列情况的责令退出:

1、低收入(低保)家庭申请廉租住房时,不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况而弄虚作假的;

2、享受廉租住房实物配租期间,家庭人口、收入发生变化不再符合廉租住房保障条件的;

3、享受实物配租的承租人将承租的廉租住房转让、转借、转租的;

4、擅自改变房屋用途、结构的;

5、连续6个月以上未在廉租住房居住的;

63个月内未交纳租金的;

7、违反物业管理有关条例,严重影响其他居民正常生活秩序的。

保障对象对责令退出有异议的,可以在接到通知书10日内向区廉租住房管理办公室提出复核申请。保障对象也可以自行申请退出。

 

第三章  廉租住房配售

 

六、配售依据及原则

   1、 根据《呼伦贝尔市廉租住房租售并举指导意见(试行)》,为缓解我区廉租房建设资金压力,减少保障对象数量,降低住房保障部门管理运营成本,以积极稳妥、因地制宜、完善管理、以人为本、自愿购买为原则,开展我区廉租住房实物配售工作。

2、实物配售优先解决扎区最低收入(低保)家庭和老、病、残等特殊困难家庭及其他需要救助家庭的住房困难。

3、严格按照家庭成员年龄、身体状况配售楼层。家庭成员有身体残疾、患有重大疾病、60周岁以上(含60周岁)老人的优先在12层抽号。

 

460周岁以上老人、智力残疾、精神残疾以及重大疾病造成生活不能自理的三无(无法定赡养人、无劳动能力、无经济来源)单人家庭,不予出售廉租住房,可结合社会福利措施予以安置。

5、对符合保障条件但有精神残疾或智力残疾成员的非单人家庭及有法定监护人的家庭,可以配售廉租住房。但监护人要尽职尽责,做到:

(1)保护被监护人的人身、财产及其合法权益。除为了被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。

(2)承担被监护人致人损害或扰民的侵权责任。

  6、民政部门对于是否购买廉租房不作为低保资格核定的前置条件。

7、每户低收入(低保)住房困难家庭只能购买一套与家庭人口数量相当的廉租住房。享受过一次廉租房保障待遇的将不再重复享受。

8、按照家庭成员人口分配住房。原则上家庭人口较多(5人以上(含5人))家庭,房屋面积控制在47-50平方米、家庭人口(3-4)人家庭,房屋面积要控制在45-47平方米、家庭人口2人以下(含2人)家庭,房屋面积要控制在45平方米以下。

 

七、配售条件 

   廉租住房配售对象须符合本细则第二章规定的各项条件,且该家庭人员能积极响应政府各项号召,无劣迹并能及时缴纳各项费用的人员。

八、 配售价格

配售价格为均价510元/平方米(1层、6460元/平方米  2层、5510元/平方米   3层、4560元/平方米)。此配售价格有效期限1年(自本细则实施之日起)。1年后,售价上涨30%2年后,售价在第一年的基础上上涨60%3年后,配售价格将按市场价运行。

九、产权界定

    保障户购买后可办理《房屋所有权证》,但房产权属为有限产权,必须在《房屋所有权证》“附记”栏目中注明“廉租住房”和“有限产权”字样。已出售的廉租住房实行上市准入制度,三年内不得上市交易、出租、转让,确有特殊原因需出售的,优先由住房保障部门按原售价扣除折旧款后回购,用做廉租住房保障房源。办理《房屋所有权证》后居住满三年的,经廉租办批准,补足土地出让金、配套费等相关费用,办理完全产权后,可以自由交易、出租、转让或继承。

十、配售方案

     1、宣传  各办事处、社区负责廉租住房保障工作的工作人员,要深入到每个享受廉租住房保障家庭,宣传新的租售并举政策,告知被保障家庭实施租售并举的目的和意义。

     2、申请  由各街道办事处发放廉租住房认购书、申请表。享受廉租住房保障的家庭在了解售价、所应享受的优惠政策、房产权属、地理位置、交通状况和通信等情况下,本着自愿的原则到区廉租住房管理办公室,办理廉租住房购买申请。

3、认购公示  区廉租住房管理办公室在接到享受廉租住房保障家庭申请时,要对其身份进行确认,并在各办事处公示三天(廉租办抽查公示情况)。

  4、房源   为便于租、售房屋的管理,根据保障户的申请数量,预留整单元或整栋廉租住房做为配售房源。

5、配售房号抽取    依据扎区实际情况,考虑到申请廉租住房保障家庭数量、房源及廉租住房保障发展趋势等各方面因素,制定《廉租住房配售抽号程序》(附),依据程序,抽取房号,办理后期入住事宜。

十一、优惠政策

凡购买廉租住房的保障家庭均享受《促进满洲里市房地产市场健康发展的若干意见》中规定的相关优惠购房政策。

十二、配售管理

享受廉租住房保障家庭在明晰住房合同中自身权利和义务后,本着自愿购买的原则,持二代身份证及户口与区廉租住房管理办公室签订《廉租住房售房合同》,并一次性缴纳房款及公共维修基金、有线电视初装费、代收水、电、燃气费、取暖费、物业费、房产交易税、产权登记费、土地登记费、分割证工本费等购房需缴纳费用后,领取房屋钥匙。          

十三、物业管理

小区实行物业管理,入住家庭要遵守物业管理的相关条例,在取得实物配售资格并签订《廉租住房售房合同》时要一次先缴纳三年的物业管理费,并及时缴纳居住期间的取暖费、水费、电费、燃气费等日常生活所发生的所有费用。

入住家庭要服从物业公司的管理,协助小区物业管理部门做好相关工作。如若发生违反国家物业管理相关条例的事情,而不及时整改的,区廉租办将有权不予办理后期相关手续。

十四、资金管理

    区住房保障部门收取的购房款,除预留按规定提取的公共部位、公用设施设备维修资金和代收取的各项费用外,3%作为廉租住房管理经费,2%作为保障住房工作经费外,余额必须全部存入区廉租住房保障资金专户进行管理,封闭运行,专户用于廉租住房的建设和日常维护,不得挪作他用。

十五、配售监督

(一)廉租住房配售、专项资金的使用和档案建设等工作,接受区纪检、审计、财政、公证处等部门的监督检查,做到公平、公正、公开。

 

(二)对在廉租住房销售及专项资金使用工作中以权谋私、玩忽职守的,要依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。

(三)保障对象不得以任何理由将廉租住房认购资格进行转让;不按规定将已购廉租住房进行转让,或上市交易的保障对象不能再次享受廉租住房保障。

(四)对擅自将廉租住房按商品房出售、出租或改作其他用途的,廉租住房管理办公室应配合相关部门根据有关规定不为其办理相关手续,并依照法律法规进行查处,追究相关责任人员的责任。

第四章  廉租住房的实物配租

    十六、配租依据及原则

    1、依据《内蒙古自治区廉租住房保障办法》、《内蒙古自治区人民政府关于进一步做好城镇廉租住房保障工作的通知》内政发电(20084、《满洲里市城镇廉租住房实物配租分配方案》满政办字(20091及相关文件精神,为切实解决我区低收入(低保)家庭住房困难问题,确定本配租细则。

2、实物配租优先解决扎区最低收入(低保)家庭和老、病、残等特殊困难家庭及其他需要救助家庭的住房困难问题。

3、严格按照家庭成员年龄、身体状况分配楼层。

1)家庭成员有身体残疾、患有重大疾病、60周岁以上(含60周岁)老人的优先在12层抽号。

2)在老、病、残家庭得到保障后,户主是45-59周岁(含45周岁)中老年人的保障家庭优先在1-4层抽号。

3)廉租住房保障家庭户主年龄在45周岁以下,且身体健康〔无残疾(残联认证)、无大病(县市级医院认证)〕的家庭,在5-6层及其他楼层剩余房屋中予以配租。

460周岁以上(含60周岁)老人、智力残疾、精神残疾以及重大疾病造成生活不能自理的三无(无法定赡养人、无劳动能力、无经济来源)单人家庭,不予配租廉租住房,可结合社会福利措施予以安置。

5、对符合保障条件但有精神残疾或智力残疾成员的非单人家庭及有法定监护人的家庭,可以配租廉租住房。但监护人要尽职尽责,做到:

(1)保护被监护人的人身、财产及其合法权益。除为了被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。

(2)承担被监护人致人损害或扰民的侵权责任。监护人除支付赔偿金外,还应无条件搬出廉租住房(接到清退通知15日内)。

    6、 每户低收入(低保)住房困难家庭只能租住一套与家庭人口数量相当的廉租住房。享受过一次廉租房保障待遇的将不再重复享受。

    7、按照家庭成员人口分配住房。原则上家庭人口较多(5人以上(含5人))家庭,房屋面积控制在47-50平方米、家庭人口(3-4)人家庭,房屋面积要控制在45-47平方米、家庭人口2人以下(含2人)家庭,房屋面积要控制在45平方米以下。

十七、配租方案

(一)申请  由各街道办事处发放《内蒙古自治区城镇廉租住房保障申请审批表》。低收入(低保)家庭在了解相关政策情况下,本着自愿的原则提出申请,填写申请审批表。

(二)审核  实行市、区、街道办事处三级审核制。街道办事处经过初审,不符合保障条件的,5个工作日内对申请人书面说明原因,退回申报材料;符合保障条件的,上报区廉租办进行复审。复审不合格的,材料及书面原因一并退回街道办事处,合格的上报市廉租办进行审批。

(三)公示  街道办事处在初审合格后,对保障家庭在办事处及所辖社区进行第一次为期15天的公示,接受群众监督、举报;市廉租办在审批合格后,再次从办事处及所辖社区对保障家庭进行为期15天的二次公示,接受群众监督、举报。公示期间有异议的,区廉租办与街道办事处工作人员入户调查,异议成立,不予享受廉租住房保障待遇;异议不成立或经登记公示无异议的,享受廉租住房保障待遇。

(四)实物配租  依据扎区实际情况,考虑申请廉租住房保障家庭数量、房源及廉租住房保障发展趋势等各方面因素,制定《廉租住房配租抽号程序》(附),依据此程序进行实物配租抽号及办理入住事宜。

十八、配租合同的签订

廉租住房实行动态管理。廉租办与保障家庭分两类签订配租合同,享受保障待遇期间,应保尽保;保障资格一经取消,合同随之终止,无条件搬离廉租住房。

   1、申请家庭为中老年人〔45周岁以上(含45周岁)〕、大病(县市级以上医院认定)、残疾(残联认证)等特殊困难家庭的,租赁合同一次最长签五年。五年内,廉租住房保障家庭发生变化,不再符合保障条件的,应无条件退出廉租住房,所签廉租住房合同自动终止。

    2、其他申请家庭,廉租住房租赁合同一次最长签三年。三年内,廉租住房保障家庭发生变化,不再符合保障条件的,应无条件退出廉租住房,所签廉租住房合同自动终止。

    合同到期后,租住廉租住房的保障家庭如希望续租,可提前3个月重新提出申请,经区廉租办审核后,符合条件的保障家庭续签租赁合同继续租住;不符合条件的家庭将无条件搬离廉租住房(接到清退通知15日内)。继续租住的保障家庭所租房屋,由廉租办视具体情况进行调配,保障家庭应无条件予以接受,否则按自动退出保障处理。

 

接到清退通知15日后,不再符合保障条件的家庭仍不搬离的,一个月内按本地房屋租赁市场价收取租金,二个月内按本地房屋租赁市场价的5倍收取租金,第三个月将诉诸法律,追缴所欠租金,强制搬离廉租房。

十九、配租价格及资金管理

   1、配租价格  依据相关文件及扎区实际情况,廉租住房租金标准定为每月1元/平方米,根据合同签订期限,最低一次收取3年租金,期间如有退出,余额部分一次性返还。廉租住房租金标准将随着城市最低生活标准的调整进行相应的调整。租住廉租住房的家庭须自行支付生活中所发生的水费、电费、燃气、物业、取暖费等相关生活费用。

   2、租金管理  廉租住房租金由房屋维修费、管理费二项费用构成。廉租住房维修费是指维持廉租住房在预定使用期限内正常使用所必需的修理、养护等费用。廉租住房管理费是指实施廉租住房管理所需的人员、办公等正常开支费用。

二十、配租物业管理

物业管理是指业主或建设单位通过聘用的物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的秩序和环境卫生的活动。

小区物业管理部门要依据《物业管理条例》,做好物业管理的相关服务与管理。公示物业管理事项、物业服务收费收费标准,一次性收取三年(期间如有退出,余额部分一次性返还),做到公平、公正、公开。

入住家庭要遵守物业管理的相关条例,按时交纳物业管理费,服从小区物业管理部门的管理,在物业管理区域内禁止有下列行为:

(一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌,改变房屋性质的,擅自更改供水、供热、燃气、电力管道及线路的;

(二)改变或破坏按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途;

(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

(四)占用、损坏或者擅自移动物业的公用部位和共用设施设备(严禁在楼道内堆放杂物);

(五)违章搭建、擅自建筑局部围墙、栅栏;

(六)擅自安装太阳能热水器;

(七)擅自设置摊点和集贸市场;

(八)小区及楼道内随意倾倒垃圾、杂物,侵占和毁坏绿地;

(九)擅自在建筑物屋顶、外墙面或窗台上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;

(十)擅自在公共场地设置牌匾、广告牌等;

(十一)擅自在小区内饲养畜禽;

(十二)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品,排放有毒有害气体和废弃物,发出超过规定标准的噪音;

(十三)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(十四)聚众酗酒、赌博或其它扰乱居民正常生活秩序的行为;

(十五)聚众滋事,扰乱社会公共秩序的行为;

(十六)法律、法规禁止的其他行为。

一经发现上述行为,廉租房管理办公室、物业管理部门有权制止,并视情况轻重作出相应处罚,不服从管理的,廉租房管理办公室无条件收回所租房屋,责令退出。情节严重者,追究法律责任。

二十一、责任

享受实物配租的家庭要严格履行《廉租住房租赁合同》,不得擅自改动廉租住房内一切设施和住房性质。因人为改动造成损坏的,须赔偿一切经济损失。造成严重后果的,依法追究其法律责任。

享受实物配租的家庭采取任何借口不按时缴纳各项费用的,取消廉租住房保障资格,收回配租住房。

    申请实物配租的家庭,不得隐报、瞒报家庭收入和房产。对采取欺骗手段获得实物配租的家庭,一经发现,责令退出廉租住房,并且补缴市场平均租金与廉租房标准租金的差额。情节恶劣的,依法追究其法律责任。

    廉租住房管理部门或其他有关行政管理部门的工作人员,在廉租住房管理工作中,利用职务上的便利收受他人财物或者其它好处的、对已经批准的廉租住房不依法履行监督管理职责的,或发现违法行为不予查处的,视情节给予相应的行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第五章   

二十二、本细则适用于扎赉诺尔行政辖区内廉租住房的租售并举管理工作。

        二十三、 本实施细则由扎区建设局负责解释。

        二十四、 本实施细则自印发之日起施行。

 

 

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